Содержание
ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чём разница?
В Российской Федерации существуют следующие категории земель предназначенные для:
- промышленного назначения
- сельскохозяйственных нужд
- населенных пунктов
- лесного и водного фонда
Еще есть территории под охранной и земли энергетики
Дачное некоммерческое партнерство
ДНП – это объединение участков, которые создаются с нуля. На землях ДНП разрешено возводить любое строение, будь то дом, гараж либо сарай, сад либо огород по желанию, разрешается подводить газпровод и водоснабжение. В наше время таких земель уже нет. Если участок ДНП расположен в границах населенного пункта, то опираясь на постановление Конституционного суда дом признается жилым.
Участки индивидуального жилого строительства
Участки ИЖС всегда находятся в границах населенных пунктов, дома построенные на этих участках должны быть не выше трех этажей. Если у Вас в планах покупка участка ИЖС, то рекомендуется поближе изучить Генеральный план развития территории и застройки. Вы будете иметь представление что будет еще построена вокруг, какие магазины, школы и т.д.
Садовое некоммерческие товарищество
К строениям на таких участках предъявляются несколько требований:
- использование в частных целях;
- строение не должно быть многоквартирным;
- в высоту дом не должен превышать 20-ти метров, этажность не более 3-х;
- использовать не больше третьей части участка под постройку дома;
- забор на участке не выше1,5метра.
Следует внимательно изучить в Правила землепользования и застройки данного района. В СНТ предусмотрены взносы, которые направлены на обслуживание вашего поселка.
Участки личного подсобного хозяйства
Участки ЛПХ ориентированы на изготовления сельскохозяйственной продукции и агропромышленного комплекса в своих интересах и минимальных масштабах. На ЛПХ выращивают и разводят домашнюю птицу, скотину и возводят овощные и плодовые культуры.
Какую категорию земли лучше покупать?
От целей использования участка зависит его и выбор. Идеальный вариант для постройки своего дома это земли ИЖС. Стоит такой участок дороже, но он никогда и не падает в цене. Если участок необходим для отдыха после будних дней, то целесообразно покупать ДНП. Ценник на земли ДНП дешевле.
Чтобы избежать в последствии разочарований после покупки земельного участка необходимо следовать простым правилам. Сразу сузим круг поиска участка, тем самым сэкономим себе время, деньги и нервы. Открытые источники информации по участкам нам в помощь. Уточните у хозяев кадастровый номер участка, выглядит он так – 11:22:1234567:1234.
Как определить категорию земли?
По этому номеру переходим на публичную кадастровую карту и получаем следующую информацию:
- реальную площадь участка. Практически всегда при продаже площадь округляют не в нашу пользу.
- кадастровую стоимость участку. По этому значению будет начисляться налог на имущество.
- фактическое расположение участка и его формы. На карте обозначены границы участка, привязанные к местности.
- вид использования, которое разрешено категорией земли.
- категории земель. Нас интересуют только земли населенных пунктов.
Изучите хорошо карту, обратите внимание что есть в около Вашего участка. Остерегайтесь непонятных рядом построек, которые со временем могут превратиться промышленным производством.
Перевод земли из одной категории в другую
В повседневной жизни случается так, что необходимо изменить категорию земли. Причины тому могут быть разные, например, приобрели участок, который по закону должен использоваться для сельского хозяйства, а Вам нужно построить жилой дом.
В декларации на земельный налог, в втором разделе, в 30-й строке указывается код, по которому и определен код категории вашего земельного участка. При использовании земли не по своему назначению Вам грозит привлечение к административной ответственности, в некоторых случаях изъятие участка по решению суда.
Порядок действий при переводе земель в другую категорию определено Федеральным законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Процедуру перевода земли в другую категорию следует начать с подачи ходатайства в уполномоченный орган. Образец ходатайства и пример заполнения о переводе категории земель можете скачать у нас на сайте. В ходатайстве обязательно обосновать причину перевода, доказать вашу заинтересованность.
После рассмотрения Вашего ходатайства и случае положительного решения составляется акт о переводе категории земли, в котором должно быть указано: из какой категории и в какую переведена земля, основания этого перевода, границы земельного участка. В случае ошибок в акте следует обратиться в суд.
Что такое ДНП и зачем оно нужно?
Данное партнерство заключается для упрощения использования земельных участков, которые принадлежат участникам ДНП. Организовать партнерство может группа из граждан. Минимальное количество людей для открытия ДНП составляет 3 человека. Регистрация проходит в ФНС России, после чего присваивается статус юр.лица. В ДНП на законных основаниях участники делают взносы денежных средств, которые идут на развития сообщества. На взносы в последствии облагораживается дачное партнерство – строятся зоны отдыха, площадки для мусора, проводятся коммуникации. Из этого следует, что нет необходимости самостоятельно решать проблемы с вывозом мусора, поддержанием дорого в должном состоянии, не бегать в панике в случае аварий на коммуникациях. Разумеется, такие блага могут достигаться грамотным только управлением сообщества. На мой взгляд немаловажным и сам микроклимат в дачных сообществах. Люди, которые объедены одной или несколькими целями, находят быстрее общие точки соприкосновения, соседи, как правило, дружат друг с другом.
Преимущества покупки земли в ДНП
Основным несомненным плюсом земель категорий ДНП будет её цена по относительно участков предназначенных для индивидуального строительства. Кадастровая стоимость земель ДНП на 30-35% ниже. Еще одно преимущество в возможности покупки таких участков в рассрочку. Налоги на данные категорий земель минимальны. При возведении дома на землях ДНП не обязателен проект дома, так же не будет проверок разнообразных надзорных органов. Фактически отсутствует необходимость согласования регистрации своих постоек, в том числе и самого дома. Владение участком на правах собственности дает возможность участия в собраниях участников партнерства. Если провести аналогия, Вы владеете одной акцией некоего акционерного общества.
Недостатки дачного некоммерческого партнерства
Многие из недостатов в ДНП это результат неграмотного управления дачным партнерством. Главным документом в ДНП является устав сообщества, и от его составления зависит как будет устроена жизнь в ДНП. Перед вступлением в партнерство нужно как можно внимательнее изучить все документы, в том числе и устав ДНП.
Существует ряд других недостатков не зависящих от управления партнерством:
- ряд мероприятий требующих действий всех участников ДНП. При этом момент обсуждения и выработки алгоритма действий может занять много времени из-за разногласий.
- регистрация в домах ДНП представляет некоторые трудности, без юриста вам не обойтись.общие правила для всех, которые некоторых участников дачного партнерства могут устроить.
Регулирование деятельности ДНП
На деле деятельность ДНП регулируется многими законами и кодексами. Ведь ДНП является юридическим лицом после постановки на учет в ФНС России. Можно выделить несколько документов регулирующих деятельность ДНП:
- Градостроительный кодекс
- Гражданский кодекс
- №217-ФЗ от 29.07.2017г.
Основные изменения с 2018 года в законах про дачные и садоводческие хозяйства.
Прошу прочитать и отнестись серьезно к этим изменением.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ в корне изменил принцип и порядок существования ДНП и СНТ, а так же возведения на них строений. Рассмотрим подробнее некоторые моменты:
- С 01.01.2019 не существует СНТ и ДНП. На смену пришел сельскохозяйственный кооператив. Соответственно появилась обязанность по реорганизации СНТ и ДНП до 2024г.
- На землях СНТ разрешено строительство капитальных домов. К таким домах предъявляются требования СНиП 30-02-97. Также разрешено возводить баню, гараж и т.д.
- В огородническом товариществе разрешено только постройка временных строений.
Регистрация ДНП и СНТ
Как уже написано выше с начала 2019 г. имеющиеся ДНП и СНТ должны быть переоформлены в товарищества. Если товарищества создается вновь, то необходимо выбрать его форму сразу, т.е. огороднические или садоводческие товарищества.
Для регистрации, как и ранее, необходимо три человека и статус юридического лица.
Межевание и кадастровый учет земельных участков
Давайте рассмотрим порядок постановки земельного участка на кадастровый учет. Для образованных ранее СНТ и ДНП встала необходимость постановки их на кадастровый учет. Для осуществления этой процедуру необходимо провести межевание участков. Целью межевания является определения границ участка, согласования границ с соседями. После межевания специалистами составляется индивидуальный межевой план, и участку присваивается кадастровый номер.
Возможность строительства и прописки в СНТ
С принятием ФЗ 217 в настоящее время появилась возможность получить разрешение на строительство жилых домов и вспомогательных строений в СНТ. Преимущества земель в СНТ является ее стоимость по сравнению с ИЖС.
Возможность прописки в СНТ заключается в признании вашего дома жилым и пригодным для постоянного проживания. Это обязанность возлагается на собственников. Минусов является то, что не существует законов которые регламентируют эту процедуру. По итогу Вам придется обратиться в суд для признания дома жилым.
Выводы о ДНП и СНТ
С принятием закона “О ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации” от 29.07.2017 No217-ФЗ ситуация с СНТ и ДНП изменилась. В настоящее время разрешается строительство жилых домов пригодных для постоянного проживания, строительство вспомогательных построек (гаражи, бани, сараи).
При переоформлении СНТ и ДНП в садоводческие и огороднические товарищества обязательно провести процедуру межевания, получить кадастровый номер участка для его оформления.
В данный момент не существует законодательных актов описывающих процедуру признания дома жилым в случаях когда он был построен в ДНП или СНТ. Поэтому, скорее всего, придется обращаться в суд.
